NOVIDADES DB 2020
Procedimentos
Os comentário abaixo foram consolidados com base nas opiniões de registradores imobiliários, notários e servidores do judiciário que observaram o pressuposto do questionário encaminhado pelo Doing Business
No conceito utilizado pelo Doing Business “Um procedimento é definido como qualquer interação do comprador, do vendedor ou de seus agentes (caso haja necessidade legal ou na prática da contratação de um agente) com terceiros, inclusive órgãos do governo, inspetores, tabeliães e advogados.” grifo nosso.
Dentro dessa premissa, podemos considerar que os procedimentos de due diligence, representados pelas certidões listadas nos 10 (dez) procedimentos iniciais apontados pelo Doing Business, são realizados pelo tabelião pra lavrar a escritura pública de compra e venda e estariam dentro do prazo de 3 (três) dias deste procedimento. Assim, é oportuno consolidar os procedimentos e informar que o processo de Registro de Propriedade no País tem inicio na "Due Digence e lavratura de escritura pública de compra e venda."
Certidões não Obrigatórias por Lei
O princípio da concentração da matrícula imobiliária regulamentado pela Lei Federal 13.097/2015, trouxe avanços importantes e um aumento na segurança jurídica na realização de negócio imobiliário como o do modelo avaliado pelo Doing Business:
“ Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
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Art. 59. A Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985, passa a vigorar com as seguintes alterações: (Vigência)
“Art. 1o ..........................................................................................................................
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§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.”
Considerando a inexistência legal para apresentar certidões, que não sejam fiscais e de propriedade do imóvel, é necessária uma reavaliação sobre a pertinência de manter certidões como as de protestos, da Justiça do Trabalho – TRT, de Débitos Trabalhistas – TST, do FGTS e da Justiça Federal, listadas como uma prática para realização do negócio imobiliário avaliado pelo Doing Business. Para que não haja um rigor excessivo na avaliação do País, em detrimento a sua real classificação. Entendemos que esse tipo de certidão somente pode ser mantido se realmente for demandada pelo comprador e/ou serem requeridas pelos notários para realização da due diligence para emissão da escritura.
Outra justificativa para eliminação da Certidão de Regularidade do FGTS é que este procedimento não é necessário porque legalmente a Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (procedimento 7) já compreende débitos com o FGTS. Art. 201 CTN - Constitui dívida ativa tributária a proveniente de crédito dessa natureza, regularmente inscrita na repartição administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por decisão final proferida em processo regular.
Procedimentos não realizados pelas partes
O procedimento nº 10, na cidade de São Paulo e nº 9 na cidade do Rio de Janeiro, informa a necessidade de confirmar nos registros da Junta Comercial os estatutos apresentados pelas partes e certificar que são os representantes legais da empresas. Entendemos que este procedimento não pode ser considerado individualmente, uma vez que essa verificação é realizada exclusivamente pelo tabelião de notas para elaboração da escritura pública de compra e venda, não havendo nenhuma interação com as empresas participantes da negociação, indo de encontro ao conceito estabelecido pelo Doing Business. Assim, o procedimento deve ser incorporado ao de escritura pública.
Procedimentos que passaram a ser eletrônicos
O TJSP já fornece certidões eletrônicas de distribuição. Em 2018, no TJSP o número de certidões emitidas em papel corresponde a pouco mais de 10% da quantidade total de certidões emitidas. A certidão eletrônica tem tempo de resposta menor que 1 (um) dia, na cidade de São Paulo.
Vide Ofício nº 82/2018 - amf - GAB 3.1, da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. O ofício também descreve o mecanismo de reclamação disponibilizado pela Corregedoria.
Tempo
O Doing Business considera na sua metodologia que “Se um procedimento puder ser acelerado legalmente por um custo adicional, o procedimento mais rápido é escolhido se essa opção for mais benéfica para a pontuação da economia e se for usada pela maioria dos proprietários.”
Os itens 43 a 43.5 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço para Cartórios Extrajudiciais, definem que o prazo máximo para finalização desse serviço é de 15 (quinze) dias, para títulos físicos e de 10 (dez) dias, se o título for apresentado em documento eletrônico. Considerando que há duas formas de realizar o registro sendo a eletrônica mais rápida e sem custo adicional o indicador tempo para Registro da Escritura no Cartório de Registro de Imóveis (nº 13 em SP), pode ser informado pelo prazo de 10 dias ao invés de 15 dias.
Com a implantação do SREI no Rio de Janeiro, houve impacto no tempo de emissão das certidões vintenária e de ônus reais, que passaram de 7 (sete) dias para 48 (quarenta e oito) horas.
ITBI/RJ - A Prefeitura do Rio de Janeiro promoveu melhorias no processo de arrecadação do ITBI, que a partir de 07 de março de 2019 pode ser realizado em qualquer banco. Essa alteração traz uma redução no seu tempo registrado no DB 2019, de 1 (um) para menos de 1 dia.
ITBI/SP - A Prefeitura de São Paulo somente permite o recolhimento do ITBI pela internet. Desta forma, quando da lavratura da escritura pública, o tabelião de notas já efetua o pagamento para o comprador. Neste caso o procedimento é realizado eletrônico e realizado em menos de 1 dia.
Qualidade da Administração Fundiária
O índice da qualidade da administração fundiária não está relacionado ao pressuposto apresentado. Trata-se de uma avaliação das condições regulatórias, de transparência e eficiência da gestão fundiária. O índice avalia os seguintes indicadores: confiabilidade da infraestrutura, transparência das informações, cobertura geográfica, resolução de disputas fundiárias e igualdade dos direitos de propriedade.
Confiabilidade da Infraestrutura
Como são armazenados os títulos e escrituras nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo?
Computador/Digital. Nos cartórios os dados estão inseridos em sistemas de forma estruturada. São pesquisáveis e podem ser extraídos. Também há imagens escaneadas, que são indexadas à informação digital. Assim, podemos considerar que a informação é armazenada eletronicamente e podem ser realizadas pesquisas em diferentes campos na base de dados.
Fonte: Informação fornecida pela ARISP e ARIRJ
Transparência das Informações
Estatísticas públicas de transações imobiliárias nos ofícios de registro de imóveis?
Sim. O Portal de Registro de Imóveis disponibiliza estatísticas das transações imobiliárias realizadas nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo. Estas bases de dados são disponibilizadas ao público e podem ser baixadas integralmente no endereço: https://www.registroimobiliario.org.br/portal-estatistico-registral
Existe um mecanismo específico e separado para a apresentação de reclamações sobre um problema que ocorreu no registro imobiliário?
Entendemos que existe. Conforme disposto no item 73 do Capítulo XIII do Tomo II do Provimento nº 58/89, que dispõe sobre as Normas de Serviço para Cartórios Extrajudiciais, do Tribunal de Justiça de São Paulo, e no art. 80 da Consolidação Normativa do Extrajudicial, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em ambos os Estados essa obrigação está claramente prevista, havendo mecanismo específico e separado para a apresentação de reclamações sobre um problema ocorrido no Registro Imobiliário,
As normas completas podem ser obtidas nos endereços:
RJ - http://cgj.tjrj.jus.br/documents/1017893/1038412/cncgj-extrajudicial.pdf?=v01
SP - http://www.tjsp.jus.br/Corregedoria/Comunicados/NormasExtrajudiciais
Além das corregedorias, os Registradores de Imóveis disponibilizam no seu site uma página dedicada ao esclarecimento de dúvidas e reclamações sobre os serviços prestados pelos Ofícios de Registro de Imóveis https://www.registroimobiliario.org.br/mecanismo-de-reclamacao. O usuário insatisfeito pode preencher formulário disponível na página. A reclamação é encaminhada para o Oficial de registro, que a responde. Não satisfeito o usuário pode encaminha pra a Associação de Registradores e, ainda, para a Corregedoria Geral de Justiça.
Existe algum mecanismo específico e independente para apresentar queixa sobre problemas que ocorrem n agência de cadastro?
Sim, Ouvidoria da Prefeitura de São Paulo e Ouvidoria do Rio de Janeiro.
Resolução de disputas fundiárias
O sistema de registro de imóveis e de transferência de propriedades está sujeito a alguma garantia?
Sim, garantia do estado Art. 22 da Lei 8.935/1994. Responsabilidade direta e subjetiva do Oficial de Registro e Subsidiária do Estado.
Existem estatísticas sobre o tempo médio das decisões em 1ª instancia e a quantidade de ações de disputa fundiária?
O CNJ disponibiliza o relatório anual Justiça em Números. Pode ser baixada a base de dados no endereço http://www.cnj.jus.br/pesquisas-judiciarias/justicaemnumeros/2016-10-21-13-13-04/pj-justica-em-numeros/2013-01-04-19-13-21 .
O tempo médio (em dias) de uma sentença em 1ª instancia pode ser consultado na coluna (tpsentc1m) no âmbito do TJSP.
Soluções em andamento para melhoria do processo de Registro de Propriedades
Foi desenvolvido pelo Conselho Notarial do Brasil a as Seccionais Estaduais de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal o Portal Escritura Simples, https://www.escriturasimples.org.br/, que está implantado em todos os cartórios de notas das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, e em outras cidades do País.
O processo prevê que o solicitante do ato poderá fazer o pedido de escritura imobiliária, preenchendo os dados básicos do imóvel e das partes envolvidas no Portal. Todas as certidões, certificações e emissões de guias de pagamento serão providenciadas pelo tabelião, facilitando todo o processo para o solicitante. O usuário receberá um número de identificação da solicitação para acompanhar todo o procedimento pela interface do Portal Escritura Simples. O tabelião entrará em contato para as orientações necessárias e esclarecimento dos procedimentos que serão realizados até a lavratura da escritura. Após assinada pelas partes a Escritura Pública de Compra e Venda poderá ser encaminhada diretamente para o Cartório de Registro Imobiliário.
O Portal Escritura Simples é um facilitador e não excluirá o atendimento presencial ou o uso direto do Registro de Imóveis, caso o interessado opte por estas formas de atendimento.
Analise do processo de Registro de Propriedades, Doing Business 2020
Com objetivo de esclarecer o processo de registro de propriedades no País, a Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo - ARISP fez uma avaliação detalhada do questionário Doing Business 2020 . Você pode ver este material clicando aqui.